2月份以來已有超過60個城市出臺了樓市相關的調控政策,不過在房地產政策調控群中,近日駐馬店、廣州“撤回了一條消息”。

3月4日,廣州關于樓市放松的相關政策被叫停;3月5日,駐馬店發布的17項穩樓市政策已從官網撤下。廣州和駐馬店先后撤下相關文件,再次引發大眾對樓市調控走向的關注。

疫情沖擊房地產,超60地發布新調控政策

據不完全統計,2月份,有超過60個城市發布了不同程度的房地產調控政策。比如深圳、杭州、上海、合肥等均有減免物業租金、延期繳社保費、減免和延期繳納稅款等政策。這些政策主要緩和企業短期內應付賬款壓力,以穩為主。

濟南、西安、杭州、天津等十余城為應對疫情,明確土地款可申請延期或分期繳付。

另外,黃山、蘇州等地修改土地要求現房銷售的政策,適度放寬樓盤的預售條件。而深圳、蕪湖、惠州、大連、呼和浩特、武漢、南寧等城市出臺了緩繳公積金、降低公積金繳存比例等政策。

這些城市中,以三四線城市居多。中原地產首席分析師張大偉當時分析,2月份的房地產市場政策主要以支持房地產企業,減少企業資金壓力、延緩公積金月供為主。

廣州、駐馬店兩地急剎車,踩到什么線了?

60多地中,廣州、駐馬店的政策分別上演“一日游”、“半月談”。

先來看駐馬店的政策是怎么回事。

駐馬店被撤下的文件全稱是《關于進一步規范促進房地產業平穩健康發展的意見》,其中有17項穩樓市政策,包括“要求金融機構適度下調個人住房按揭貸款利率,首套房貸款最低首付比例由30%下調為20%”。這是此次疫情期間第一個明確提出降低購房首付的城市。

另外,內容還包括對在市中心城區、各縣城區購買首套居住房屋的人給予補助,包括各類人才補助標準200元/人、大中專以上畢業生補助標準150元/人,農民工補助標準100元/人等。

“駐馬店本身去庫存壓力是非常大的。”同策集團首席分析師張宏偉表示,去年貨幣化安置比例大幅降低之后,整個市場的銷售壓力非常大,庫存急劇上升。“對于這樣的城市來講,應該采取一些定向寬松措施來去庫存。”

中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華認為,穩定房地產市場可以有很多對策,不能走到利用剌激房地產來拉動經濟的舊路上。“特別是購房融資杠桿,要嚴格控制,這關系到未來的系統性金融風險。”

廣州珠江沿岸樓盤。 許青青 攝

再來看廣州的具體文件。

廣州市政府3月3日發布了《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》(以下簡稱“《通知》”),其中有48條舉措,包括:廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定最小分割單元,不再限定銷售對象。

4日,《通知》被廣州市政府官網撤下。5日,“消失”的《通知》再次出現,但原本關于松綁商服類項目的政策條文已被刪除。

“此次政策刪除了此前備受爭議的商服認購內容,說明對一些敏感性的購房政策依然會斟酌,進一步體現了房住不炒的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,廣州政策的調整,也說明近期部分城市一些涉及購房領域的政策并不成熟,后續地方出臺放松政策會更為謹慎。

嚴躍進認為,此類政策之所以受關注,是因為兩點。第一、商服類項目的管控一直被認為是打擊炒房的一種手段,貿然放松會產生誤解。第二、廣州為一線城市,率先放開的信號意義較大,所以政策調整會比較謹慎。

“根據疫情對政策作出調整是符合實際的,但是要以房住不炒為底線,不能鼓勵或變相支持炒房。”鄒琳華說。

房企的花式自救,下一步要怎么走?

實際上,除了各地出臺的相關房地產政策,房企“自救”方式也花樣繁多。打折促銷、直播賣房、債券融資等都在此列。

綠地集團發布措施,繳納認籌金5000元/套,簽署《認購協議》的購房者除享受樓部優惠外,額外再享98折優惠;如果推薦新客戶購買,獎勵1%的傭金,再獎勵5000元推薦獎金,并退回5000元認籌金。

近來,有關恒大的打折消息更是博人眼球。2月18日-29日,恒大全國各在售樓盤(含公寓及寫字樓)實施7.5折優惠;3月1日-31日,則是7.8折優惠。除了打折促銷,恒大還稱,全國613個樓盤可VR實景看房。目前,房天下、樂居等平臺都上線了賣房直播。

“現階段采取直播賣房,主要是因為短期內房企銷售性、經營性的現金流有壓力。房企不得不通過直播或者降價的方式先儲備一些意向認購的客戶。”張宏偉這樣點評打折促銷和直播賣房。

“通過發債,企業也可暫時獲得一些融資性的現金,緩解短期內的資金壓力。”他補充說。

梳理顯示,房企華夏幸福、萬科等在2月份均發布過債券融資相關公告。如,萬科擬公開發行不超過90億元的公司債券,以及不超過30億元的住房租賃專項公司債券。目前證監會已通過該兩筆公司債券發行申請。

在張宏偉看來,這些措施只能說暫時緩解一下房企資金壓力。由于銷售不暢,市場還基本處于冷凍階段,房企普遍性面臨比較大的壓力。“接下來,預計會有一些定向寬松的政策去激活市場交易,讓市場更快有序恢復。”

“直播賣房、打折促銷等,在疫情未結束之前,作用并不很大。結束之后會有更大的作用。”鄒琳華認為,未來樓市調控政策的底線依然是不支持炒房、不剌激購房。(彭婧如)

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