最近，房產預售制再一次成為各界熱議的焦點。起因是2022年全國兩會，其成為不少代表委員關注的焦點。

全國政協委員周世虹表示，應該盡快把取消房產預售制提上日程。此前，周世虹已連續4年提交“實行商品房現房銷售”提案。

除了周世虹，全國政協委員、南通大學校長施衛東，全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫，全國政協委員、四川工商聯副主席張建明等多位來自不同領域的代表委員，也提出了“取消房產預售制”的建議。

近年來，房產預售制造成的爛尾和各種交房糾紛不斷呈現。不少專家呼吁，房產預售制已到了該“壽終正寢”的時候。

為什么會有預售制?

就全世界范圍看，房產預售制并不是十分普遍的現象。即使部分國家存在著房產預售制，也不同于國內現行的預售即交全款的模式。

在美國，大部分的房產都是現房銷售，而且開發商在交房之前無法從購房者處拿到資金。

在美從事房地產中介業務的華人鄭洋表示，在美國，通常一半以上的房屋被預訂之后，開發商才能從銀行獲得建筑貸款。買家在初期支付的訂金約為房屋總價的3%，這部分的資金由第三方保管，開發商無法獲取。在房屋封頂完成交付之后，開發商才能獲取購房款。

而在英國，在雙方簽訂購買協議的21天內需要支付10%-25%的首付款，6-24個月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，購房的尾款，則是在交房時支付。

我國房產預售制始于1994年，并在《房地產管理法》和隨后發布的法律文件中予以明確。該制度自頒布以來深刻影響了中國地產市場。

“當初出臺預售制的背景是地產行業資金普遍不足。”一位在地產行業工作多年的業內人士回憶。

值得一提的是，后來內地不少房地產制度，都學習自香港。香港的“賣樓花”模式幾經發展，成為內地現行的預售制度。

“預售制最開始只在地產銷售中占很小一部分，當時國人還不放心期房。但期房常常比現房價格低，后續價格優勢吸引了更多的購買者。后來各大城市房產熱，房企開始高周轉模式，預售制成為普遍主流。”上述業內人士回憶。

不過隨著時間推移，今天，中國地產市場已經發生了根本性的改變。

住建部部長王蒙徽最近公開表示，我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，也就是說，從“有沒有”向“好不好”轉變。

周世虹認為，隨著金融體系和資本市場的發展，為開發商提供了多元化的融資方式，經過30多年的發展，房地產開發企業已經完成了資本積累，具備較強的資金實力和市場競爭能力，商品房預售制度存在的歷史條件已經不復存在。

風險轉嫁給了購房者

周世虹認為，房產預售制之所以不合理，原因在于預售制對購房人非常不公平。

“預售制度的實質是購房人預先付款，開發商后交房，中間交房等待期一般為兩年左右，這期間購房人不但要承擔銀行貸款利息，損失了首付款投資的收益，而且還要承擔逾期交房或者不能交房的風險。”周世虹表示。

施衛東認為，期房銷售的巨大風險之處在于付全款，甚至可以貸款付全款。對于銀行來說，實際上是巨大的風險資產。

“首先，房都沒建好，借給買房人的錢幾乎是無抵押。其次，通過收預售款，房地產商等于已經加過了杠桿，再來銀行貸款的話，杠桿就太大了，一旦因為各種原因，發生開發商破產和跑路事件，房子爛尾，就會嚴重損害購房者的利益和銀行的資金安全。”施衛東說。

近年來，在預售制下，房產維權現象屢見不鮮，特別是精裝房，出現不少“交房即維權”的案例。

在施衛東看來，從2020年開始，住房整體上供過于求，只有局部地區、少數大城市存在結構性短缺。

“這時老百姓買期房承擔了巨大的風險。開發商會因為房子銷售不好，資金鏈斷裂、規劃調整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因停工，即使房子勉強造好了，也會有各種質量問題、房產證辦不下來等風險。而且爛尾樓盤幾乎無開發商接手，造成大量的資源浪費。這種現象在全國有很多案例。”他說。

在周世虹看來，正是預售制助推了開發商盲目擴張、惡性競爭，形成高周轉、高負債，極易引發開發商資金鏈斷裂、項目爛尾閑置等一系列問題。

更嚴重的是大型房企一旦資金鏈緊張，更多潛藏風險將被暴露。

周世虹直言，恒大集團尚有在建未竣工項目778個，涉及223個城市。恒大債務總金額中有數千億元為國內外金融性債務。在房子沒交付辦證之前，由恒大向銀行提供擔保，銀行已經向恒大發放了貸款，如果不能按期交房辦證，恒大既不能承擔還款擔保責任，又不能向銀行辦理抵押房產，銀行貸款的償還也處于不確定狀態。

試點工作亟待加速

如果全面取消預售制，房價會上漲嗎?在眾多擔憂中，這是最重要的一條。

“不一定造成房價上漲”，周世虹說。他分析，一旦取消預售制，行業會加速優勝劣汰，即使淘汰一批資質不達標的小房企，依然會有資金充沛、實力強的優質房企參與到相關建設中。

2021年，隨著各地房產政策收緊，不少房企資金鏈處于緊張狀態。

易居研究院首席研究員嚴躍進分析，鑒于近期房企銷售和資金壓力，盲目過渡到現房銷售模式則會進一步加大房企壓力，實際上近期部分地方反而降低了預售許可標準，而不是提高了預售許可標準。

施衛東分析，房地產行業是典型的高負債行業，房企需要投入極大的前期資金，取消商品房預售，開發商少了一條融資渠道，融資能力差的中小型開發商將被迫退出。大型房企的資金壓力也將變大，從而拿地更加謹慎。進而地方政府的土地賣不掉或者賣不上價格。這些都可能會導致新房供應量總體減少，引起房價上漲和政府的土地出讓金收入減少。

在不少專家看來，多管齊下的“組合拳”，可以把取消預售制帶來的風險降到最低。

“比如要盡快開展全國房地產稅試點落地，此外城市的拍賣地價要合理，對優質誠信的開發商，政府和銀行可加大資金和政策的支持力度。”施衛東建議。

在取消預售制的呼聲下，部分地方已經開始試點。

2020年，海南出臺文件實行現房銷售制度，成為我國首個全面實施現房銷售的省份。

而在不少城市集中土地競拍中，開放部分“現房銷售”地塊成為最新的舉措。

2021年8月，杭州市第二批供地推出的10宗現房銷售地塊，但到了10月，上述地塊全部無人競拍。

北京也在全國率先推出“競現房銷售”。

值得注意的是，在2月進行的北京2022年度首批集中供地中，18宗地塊中有50%的項目設置了“競現房銷售面積”環節，但最終只有朝陽區崔各莊1宗地塊以4.1萬平方米的“現房銷售”條件最終成交。

南京、成都等城市早年都提出實行現房銷售，但進展既不順利也不理想。2018年，廣東省房地產行業協會向會員單位發過一份摸底的通知提出，將逐步取消商品房預售制度，全面實施現售，但馬上被媒體披露“只是征集意見而已”，后來無疾而終。

“由于行業慣性，取消房產預售制一定會遭遇強大阻礙，但不論是推出現房銷售地塊，還是區域試點，現房銷售探索亟待加速進行。”周世虹說。

標簽： 爛尾終結 交房糾紛 不斷呈現 房產預售制

　　 原標題：爛尾和各種交房糾紛不斷呈現 房產預售制該不該終結？