北京樓市2018年上半場：二手房市場觸底反彈
經歷過2015年及2016年的瘋狂、2017年的慘淡后，北京樓市在2018年的“前半場”喜憂參半。雖然新房、土地、房企銷售等各項指標仍處于較低水平，但是作為北京樓市風向標的二手房市場，觸底反彈，交易量連續四個月超過萬套，讓寒冷多時的北京房地產市場多了些暖色。
“查漏補缺”遏炒房
2018年，仍是一個調控大年，從全國范圍來說，目前已經累計出臺190余次調控，刷新歷史紀錄。縱觀北京，房地產調控政策不僅沒有絲毫松懈，還時常小幅加碼，目前共計發布調控政策30余次。
上半年，在“限購、限貸、限價、限購、限商”的基礎上，北京房地產嚴控依舊，新房隱形限價“紅線”并未放松，房貸利率繼續攀升，首套房貸率普遍上浮10%。不過分析上半年北京出臺的具體調控措施，主要體現在加強市場監管、查漏補缺，打擊違法違規行為等。
年初，北京市住建委聯合北京銀監部門開展了專項執法，嚴查房地產經紀機構、金融機構等參與變相加杠桿、首付貸等違法違規行為。4、5月份，北京市區兩級住建部門聯合執法、連續曝光違法違規房地產中介機構，其中，嚴厲打擊隨意違約、隔斷群租的行為。
為了遏制“學區房”炒作現象，維護房地產市場健康平穩，北京西城區房管局對轄區內的所有房地產中介機構提出要求，嚴禁以“學區房”為賣點發布房源信息，不得以“學區”概念炒作二手房交易。
對于個別住宅拆分炒賣現象，北京市住建委發布政策，明確成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。還有嚴懲違規“商改住”銷售、限房價項目不得捆綁精裝修等。
在行政手段打擊炒房的同時，北京也積極建立長效機制，諸如出臺限房價項目銷售辦法，積極推進集體土地上租賃住房項目的建設，推出職工集體宿舍。
二手房初見回溫
正是在這樣嚴苛的調控環境中，北京樓市踽踽獨行，縱觀上半年的成績單，多個數據表現不盡如人意。
中原地產研究中心統計數據顯示，今年上半年北京市新建商品住宅網簽不足萬套，這是北京有網簽記錄以來半年成交的歷史最低值。新房市場的不振直接影響房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。
數據不好的還有土地市場，據中原地產研究中心統計數據顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數量減少36.73%;土地成交金額為751.34億，環比減少過半。
在業內人士看來，新房與土地市場成交數據不佳雖然有調控政策因素，但是供給端的缺位是主要原因，比如上半年被市場寄予厚望的限房價項目并未如期大批量入市，而上半年的土地供應大頭還是去年供應的剩余，新增供應并不多。
不過，從北京二手房市場的走勢或許可以窺出一些不同的信號。進入3月份后，北京二手房成交量開始反彈，3、4、5月月均成交過萬套，特別是5月份，大爆發，超過1.8萬的交易量創下了14個月以來的新高，雖然6月份成交量有所回落，但是在中原地產首席分析師張大偉看來，剔除掉5-6月學區交易等影響，二手房市場屬于平穩期。
調控目標不動搖、力度不放松
下半年的房地產市場成色如何?根據6月19日北京市住建委發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2018)》，2018年，北京調控目標不動搖、力度不放松。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，在居民杠桿購房依然很高、長效機制尚未有效承接、房價依然有上漲動力的情況下，行政性調控短期內預計仍難退出。
有業內人士說，隨著二手房交易回暖，以及下半年限房價項目的集中入市，購房者的心理預期將發生改變。但是連續三個月的上漲后，由于此前積壓的需求釋放，疲軟之勢呈現，量價開始回落。
另外，限房價項目的集中入市，也讓購房者的預期發生變化，低于周邊項目的房價，不少購房者為之心動。不過，下半年巨量限房價項目供應到來時，購房者是否會買單?仍需且看且行。
房企53.68億
合作開發多中海居權益榜首位
北京市場一直是龍頭房企們爭奪的重要戰場，過去幾年來，萬科、保利、首開股份、融創中國等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜單出現新變化，陽光城、金茂、金隅等房企進入2018上半年北京房企銷售金額Top10陣營。值得一提的是，中海地產異軍突起，在房企權益銷售金額Top10中，中海地產以53.68億元奪冠。
Top10排位“換血”
根據克而瑞研究中心數據，2018上半年北京房企銷售金額Top10的排名首次以流量銷售和權益銷售區分。按照統計口徑，流量銷售中涉及合作開發項目不做重復計算，以企業操盤口徑為準，而在以往，合作項目多重復計算在各家房企中，注“水”較多。
眾所周知，地價高企、限制諸多的北京，房企獨自拿地與開發充滿不確定性，為了分攤風險共享收益，從幾年前開始，聯合拿地、抱團取暖就成為房企拿地布局北京的主要手段。
縱觀2018年上半年北京房企流量銷售金額Top10榜單，萬科以76.04億元位居榜首，但中海地產卻異軍突起，從去年上半年位于top10開外，今年上半年以53.81億元(企業提供67.3億元)位列榜單第二，不過在2018年上半年北京房企權益銷售金額Top10中，中海地產以53.68億元奪冠。值得關注的是，根據中原地產統計，中海寰宇天下以38.5億元奪得上半年北京單個項目銷冠。
Top10中第二個變化是，據克而瑞分析師崔秀程分析，以流量銷售榜單為例，第一、第二、第三名之間的差距非常明顯，從第四名城建開始，房企依然保持著相對集中的態勢，一直到第八名的金茂，彼此間的差距都不算太大。
第三個值得關注的現象是，2017年上半年排名Top10的房企分別是首開、萬科、首創置業、龍湖、住總、保利、北京城建、融創中國、北科建等企業，但是2018年過半房企更替，華潤置地、金隅股份、金茂、天恒置業、京投發展等上榜。
網簽延遲影響業績?
縱觀2018年上半年房企在北京房地產市場的表現，有突出者，但是銷售業績普遍呈現下滑趨勢。據克而瑞研究中心統計，2018年上半年，北京排名前十的房企流量銷售金額共計326.64億元，其中top3的門檻由去年的105億元降至今年的36億元，top10門檻由去年的48億元降至今年的23億元。
統計口徑發生變化，使合作項目較多的部分房企流量銷售額大幅下降。以2017年房企北京新增項目為例，首開所得15個項目全部為聯合所得，而排名第二的保利，10個項目聯合所得，緊隨的龍湖、萬科等房企也全部聯合摘得項目。
按照“誰操盤、算誰的”的流量統計口徑，萬科參與的項目多為自己操盤，而首開股份多為戰略投資，一個流量銷售額第一，一個大幅下降，僅為29.55億元。
不過，也有不少開發商反映，網簽存在滯后性，項目的內部簽約與住建委的網簽數據差異較大，今年尤其嚴重。其中一位業內人士表示，今年北京新房項目預售審批仍然較為嚴格，主要體現在限價與網簽限制。
據了解，上半年中國金茂在北京市場的網簽數據雖然只有20多億，但實際銷售金額超130億元，還有龍湖地產銷售46.7億元，網簽數據也只有20多億元。
今年，北京房企的日子并不好過，寄希望限房價項目的集中入市來推動業績的上漲，但到上半年最后時刻“閘口”才微松，僅四個項目入市。而隱形的限價“紅線”讓以往部分高價拿地的項目遲遲難以入市。
一位開發商人士透露，“全國大型房企在北京市場的銷售業績完成非常艱難，時間過半，普遍完成率不到30%，個別完成50%，已是鳳毛麟角。”
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