快看點丨均價1萬7+元/㎡起，楊金西這個現房值得上車么？

發布時間：2022-08-08 15:57:58

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來源:樂居買房

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本期樓盤測評項目

(資料圖片僅供參考)

金水區 | 東方宇億萬林府

樓盤亮點呈現

毗鄰北龍湖，地段優越

地處北龍湖北片區，與北龍湖直線距離約3公里，路網修通后可快速達到，同時可享受區域優質配套資源。

大盤規劃，大型集中商業

多期開發，大盤規劃，六期是占地約11750㎡的萬林閣商業，是目前區域內少有的大型的商業。

現房在售，風險較小

目前主推的三期陸號院是現房在售，沒有延期交房或者爛尾風險，小區內景觀綠化大部分已實景呈現。

綜合推薦購買人群：

毗鄰北龍湖，660畝大盤規劃，戶型起步小，面積段豐富，適合北龍湖外溢剛改和改善客戶。

房價及潛力分析

東方宇億萬林府在售小高層均價17100-17600元/㎡。

區域內在售新房有，金科北瓏鉑樾均價18500元/㎡，奧園譽湖灣均價19000元/㎡，益通龍居華府均價23500元/㎡（裝修），萬科未來時光均價21500元/㎡（裝修），二手房有碧桂園天譽和美盛北龍臺，均價18500元/㎡起。

整體來看，項目價位低于區域普遍均價，有一定的價格優勢。

項目測評

東方宇億萬林府位于楊金西片區，是馬林村的改造項目。總占地面積660畝，總建筑面積150㎡，是區域內少有的大盤項目，共分六期開發，五期住宅地塊，一期商業地塊。

目前主推的三期陸號院，占地約120畝，容積率2.59，綠地率30.01%，規劃有棟樓，戶型規劃建面約105-143㎡高層和158-258㎡洋房，高低配規劃，毛坯交付。三期最大的特點就是現房在售，沒有爛尾延期等較大的風險。

【主力戶型分析】：

建面約105㎡戶型，三室兩廳兩衛，該戶型是三房戶型里比較方正的一個，三開間朝南，雙衛設置，方便日常生活使用。

入戶門與南向客廳相對，通透性較好，不過缺乏一定的私密性，餐客一體化連接，更顯空間感。客廳開間約3.4米，連接南向貫通式景觀陽臺，贈送一半面積。

兩臥室朝南，主臥附帶獨立衛生間，和全贈送飄窗，整個戶型面積贈送達10平米，得房率高。

建面約126㎡戶型，四室兩廳兩衛，該戶型是一個朝東的戶型，餐客一體化，為業主提供過了一個更寬闊的活動空間，客廳開間4.2米，連接東邊開敞陽臺。

4個臥室，南北各兩個，朝南的臥室被南向陽臺貫通連接，采光和觀景都比較方便，同時也可以作為生活陽臺，做晾曬區，主臥附帶獨立衛生間，且為干濕分離，這在目前市面上常見的戶型中較少。

整個戶型得房率在80%以上，兩個半贈送的陽臺和北側3個飄窗，全贈送面積達20個平方。

交通測評

地鐵交通：東方宇億萬林府所在片區暫無通車的地鐵線路，根據規劃未來會有地鐵20號線，但是距離項目較遠，沒有地鐵優勢。

公共交通：東方宇億萬林府周邊公交站點主要都分布在楊金路沿線，有272路、131路、276路、275、276路，北側和東側有7個站點，距離項目均在500米范圍內。從項目乘276路車可直達北龍湖和鄭大一附院鄭東分院；乘131路可通往金水老城區，同時在中州大道國基路站可換乘地鐵4號線、在花園路站可換乘地鐵2號線，到達北龍湖、紫荊山商圈等多個商圈。

自駕：東方宇億萬林府北側緊鄰楊金路，雙向六車道，貫穿區域東西，區域縱向道路規劃有龍津路、龍源路、龍沄路、明哲路等多條主干道，未來可直通北龍湖，目前西側2.2公里左右的龍源路與北龍湖已連通。東側2公里是東三環，通過東三環可以快速到達鄭東CBD和鄭州東站，雙向八車道，通達性較好，未來自駕出行比較方便。

測評師點評：地鐵資源和公共交通差點意思，周邊交通主干道多，未來自駕出行更方便。

配套測評

教育配套：東方宇億萬林府內部規劃4個幼兒園，兩個小學，區域目前比較成熟的學校有金水區第一中學、金水區柳林鎮第三小學，金水區柳林鎮第八小學、鄭州市第五十五中學等，金水區第一中學，是區域的老牌中學，距離項目約2公告里左右。最近的是金水區柳林鎮第八小學，就在地塊的西南角，從項目出發不行約720米可達。

醫療配套：東方宇億萬林府所在區域內目前沒有大型醫院，主要還是靠東區的醫療資源，從項目出發沿楊金路和東三環，可到達鄭州大學第一附屬醫院（鄭東院區），再往南是距離本項目 9 公里的鄭州頤和醫院和河南省兒童醫院，后期也可以直接走龍源路，直達會更快。

商業配套：東方宇億萬林府項目打造有占地約11750㎡的萬林閣，建面約46000㎡，是一個集酒店，寫字樓，品牌商業為一體的商業服務體，為項目業主提供全方位商業配套，滿足周邊客戶全方面的生活娛樂需求。

測評師點評：區域本身成熟度不高，且目前沒有太多驚喜和兩眼的配套規劃，目前最大的賣點是緊鄰北龍湖，區域等待時間較長。再加上區域多個不利因素的影響，作為改善來說，居住環境不太純粹。