樂居新媒體 任時建 2022年新房戰收官，上海市場分化依舊，有盤期期觸發積分，開盤“日光”，有盤卻爆冷，認籌慘淡，年底剛結束開盤的森蘭海天名筑即交出了一份不怎么出彩的成績單。

首開搖號率僅9%

森蘭海天名筑被視為是外高橋的首次外拓嘗試，也是其年底收官重點項目，但項目首開成績慘淡，相比所推房源數，認籌組數“稀少”。

(相關資料圖)

在2022年11月官宣的上海七批次新房中，純新盤森蘭海天名筑推出425套房源，戶型面積為72-178平方米，均價54000元/平，入圍比為1.3。

項目于11月19日開啟認購，在認購期間僅收到40組意向購房客戶，12月開盤搖號率僅有9%，意味著后續待去化的房源有90%。雖然第七批次整體熱度有所降溫，但作為首開新盤，不到10%的搖號率仍然較低。

市場不買賬“偽森蘭”

森蘭國際社區作為上海新興規劃區域在近些年強勢崛起，地段身價飆升，區域房價也水漲船高。森蘭海天名筑雖有“森蘭”，卻是個“偽森蘭”，項目真正所在區域并非森蘭區域，而是浦東祝橋鎮。

遠郊盤的交通和配套資源尤為重要，該項目距迪士尼尚有10公里，距最近的地鐵站直線距離也有6公里，讓當下許多遠郊一族望而卻步。除交通不便，從商業看，該盤附近也僅有一些小型社區商業廣場，整體配套一般。相比已有二十年開發進程的森蘭國際社區，祝橋鎮起步較晚，未來主要依托東站和浦東機場樞紐打造大航空產業，目前配套還不完善。

再看價格因素，項目均價約5.4萬/平方米，附近的新房公元2040去年開盤均價為4.5萬/平方米。僅一年后，同地段、同類型的森蘭海天名筑，價格上漲了20%。二手房也不存在明顯倒掛，附近的朗詩未來樹、東方鴻璟園、千匯苑等樓盤掛牌均價在3至4萬/平方米左右，比新房還要低。

外拓出師不利

多年來，外高橋致力于上海自貿區及周邊地區的開發建設，深耕外高橋及森蘭區域，開發碩果豐厚。2022年底，外高橋揮師南下，推出首個外拓項目“森蘭海天名筑”。

然而與外高橋在大本營森蘭推出的眾多項目相比，森蘭海天名筑這個外拓新盤卻出師不利。近期，外高橋相繼推出過位于森蘭區域的森蘭星河灣、森蘭名苑、森蘭壹公館等項目，均輕松實現“日光”，有些批次甚至觸發高積分搶房潮。

相比之下，森蘭海天名筑的開盤成績甚至不及一般水平。這一次失利讓外高橋全年營收的兌現更加難以預料。

外高橋作為區域運營巨頭，主攻“區域開發、貿易服務、文化產業”三大核心主業，而區域開發中的房地產業務又是外高橋每年的營收大項。

2022年上半年，外高橋的營收尚且可觀。據悉，截至2022年上半年，外高橋營業總收入50.4億元，同比上升28.41%；歸屬上市公司股東凈利潤6.97億元，同比上升58.73%。其中，房地產租賃收入4.88 億元，占比 10%；房地產轉讓出售業務收入 29.09 億元，占比 58 %。

此數據表明外高橋在去年上半年十分依賴房地產業務的有效發展。根據對多年官方數據的統計，外高橋全年總體營收水平也往往隨其房地產收入的波動而波動。如今重點新項目表現不及預期，或將重塑外高橋全年的營收格局。

如何有效推動森蘭海天名筑的去化，穩定房地產業務營收，重新樹立外拓的增長跳板，將是外高橋在新的一年需要思考的問題。

標簽： 房地產業務 出師不利 年上半年

　　 原標題：森蘭海天名筑首開搖號率僅9% 外高橋首度外拓出師不利-全球熱門