市場許倩 2023-05-25 09:28:37 來源：中房報

【資料圖】

作為西部核心城市之一，成都房價近年來一直保持上漲勢頭。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月份，成都二手房價格環(huán)比漲幅達0.7%，穩(wěn)居我國第一。4月份全國70個大中城市中，二手房價格環(huán)比上漲城市僅36個，比3月減少21個。

1～4月，成都二手房市場共成交8.12萬套，同比上漲約88%，相當(dāng)于2022年全年15.14萬套成交總量的54%。其中，3月份二手房成交量達2.8萬套，創(chuàng)7年來新高，比上海還多賣出4000多套。

成都新房市場同樣處于領(lǐng)漲地位。4月份，成都新房價格環(huán)比上漲0.9%，僅次于銀川，排在第二；同比漲幅則高達8.7%，居我國第一。

不僅僅是2023年，2017年以來成都無論是新房還是二手房，成交均價均呈逐年穩(wěn)步提升狀態(tài)。成都樓市為何走出“一枝獨秀”行情，這背后是什么在支撐？

“來了就不想走的城市”

成都新房市場重現(xiàn)久別的“萬人搖”場面。

據(jù)媒體報道，3月最后一周，成都11個項目開盤，其中8盤開盤即售罄；在成都恒大天府半島六期開盤時，只推出180套房源，卻引來5.2萬組買房者登記。

成都土地市場，亦走出了不一樣的火熱行情。

在4月18日成都土地拍賣中，推出的3宗宅地吸引了52家房企前來爭奪，最終全部熔斷成交，總成交金額20.36億元，平均溢價率達14.46％。

在5月16日成都中心城區(qū)土地拍賣中，43家企業(yè)報名爭奪6宗地塊，其中不乏中海、保利、華潤等央企、國企，以及新希望、龍湖等民企。房企拿地積極的城市往往意味著未來樓市會比較穩(wěn)。

成都為什么能吸引購房者、房企進入？

2022年9月11日，《成都日報》發(fā)文稱，成都城市發(fā)展重心正回歸主城區(qū)，即從外延拓展向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變。

成都當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)人士認為，這是成都房價、地價不斷走高的主要原因之一，即前幾年成都主要發(fā)展新區(qū)，因為新區(qū)處于建設(shè)起步階段，房價、地價都相對較低。但自去年以來，成都在供地和新房供應(yīng)上都遵從回歸主城的發(fā)展節(jié)奏，進而拉高了房價、地價。

“在一定程度上，成都市的限購限貸政策基本上已經(jīng)全部被突破了，相對其他城市來說，可能購房政策更寬松。”該人士表示。

對于年輕人而言，成都是一座來了就不想走的城市。成都已連續(xù)14年位居“中國最具幸福感城市”第一名。

對于整個中西部地區(qū)，成都都有著強大的人口虹吸效應(yīng)，這為其樓市提供了重要支撐。“成都輻射大西北，吸引青海、新疆的人都去成都買房了。”過去幾年，這種說法并不算夸張。

2011年～2021年末，成都常住人口猛增712萬，超過深圳和廣州，增量位居我國第一。根據(jù)最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，2022年成都常住人口達到2126.8萬，在全國排在第四名，排在其前的是重慶（人口3213.34萬）、上海（2475.89萬）、北京（2184.3萬）。

成都的經(jīng)濟水平、教育、醫(yī)療、交通等與百姓息息相關(guān)的領(lǐng)域皆處于全國前列。以醫(yī)療為例，成都三甲醫(yī)院數(shù)量達到39家。

目前A股市場上，成都上市公司合計有116家，數(shù)量位居全國第八；總市值達到1.39萬億元，位居全國第九。在《2023全球獨角獸榜》中，成都有10家企業(yè)上榜，為全球獨角獸企業(yè)增長最快城市之一。

“我們?nèi)钥春贸啥紭鞘小?/strong>

這些都是事實，但又不是全部。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至5月中旬，成都二手房掛牌量首次突破19.5萬套，比4月份明顯增加。4月成都二手房市場共成交2.38萬套，比3月減少4398套，環(huán)比減少約15%。雖然每月有著兩三萬套銷量，但庫存數(shù)量不降反增。

在19.5萬套二手房源中，總價在100萬元~200萬元房源占比約40%，是當(dāng)前成都二手房供應(yīng)的絕對主力。

從成都新房市場來看，據(jù)中指院統(tǒng)計，一季度90平方米以下剛需型產(chǎn)品成交2567套，同比下降39.8%；90~200平方米改善型產(chǎn)品成交31207套，同比下降8.7%；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交1915套，同比下降1%。

也就是說，新房市場成交量總體在下降，但由于下降最多的主要是低總價剛需型產(chǎn)品，而改善型大戶型產(chǎn)品下降得少，整體房價呈上漲趨勢。

從人口增量來看，2010年~2020年間，去除行政合并簡陽150萬左右人口，成都每年流入人口數(shù)量均在50萬以上；但2022年僅比2021年增加人口7.6萬。

無論是土地市場還是房地產(chǎn)市場，成都亦出現(xiàn)較強分化局面。“拿地企業(yè)仍以國企、央企為主，且只有位于熱門板塊的地塊才會被爭搶。”一位房企人士稱。

“近期成交量確實出現(xiàn)回落，但我們?nèi)钥春贸啥紭鞘小！彼拇ㄖ性禺a(chǎn)研究院副院長李心悅表示，作為西部重要龍頭城市，無論是營商環(huán)境、就業(yè)機會、安家條件，成都都對周邊城市人才和人口有很強吸引力，這些外來人口是成都樓市新生主力軍。

她進一步表示，從本地購房需求看，過去15年成都每年新房成交量都穩(wěn)定在2500萬平方米左右（最高達3000萬平方米），這些購房人群在經(jīng)過5~10年周期后，面臨孩子上學(xué)、面積改善、品質(zhì)改善等新需求，這些是本地的改善性需求支撐。

此外，“成都作為明星城市的熱度還是會很強，七八月份將舉辦世界大學(xué)生運動會。整個上半年，成都舉辦了很多國際性、全國性展會，這些都帶動了外地客戶對商辦物業(yè)或偏投資性大宗資產(chǎn)的投資興趣，這些都是利好。”李心悅說。