融資、銷售兩大“變現”來源受阻

償債能力存不確定性

其實，正榮地產資金鏈出現較緊張情況并不讓人意外。當前房企資金流入的兩大主要來源，一是融資流入;二是銷售回款。而正榮地產的這兩大來源均出現困難。

從融資端來看，根據Wind數據，正榮地產在2016年～2020年間經營活動現金流量持續為負的情況下，籌資活動現金流量卻依次保持135.53億元、63.39億元、141.02億元、219.73億元、124.3億元的較大規模。這表明融資在正榮地產近年的現金流中扮演著較為重要的角色。不過，在當前國企、央企更占優勢的融資大環境中，民營企業正榮地產不僅發債受阻，相反還面臨著不小的償債壓力。

近期，穆迪、惠譽兩大評級機構先后對正榮地產下調評級，并表示對其未來償債能力的擔憂。穆迪認為，正榮地產未來6～12個月償還到期債務的能力存在不確定性。惠譽則表示，正榮地產有約88億元人民幣的資本市場債務將于2022年到期或可回售，其中包括3月的5000萬美元、4月的2.175億美元、6月的16億元人民幣、8月的2.93億美元、9月的2.465億美元，以及9月可回售的10億元人民幣在岸債券、11月的10.5億元人民幣在岸債券。

值得注意的是，惠譽認為，正榮地產進入資本市場的渠道受限，且該公司非控股權益比重較高，僅2021年上半年非控股權益占正榮地產權益總額的比例自2020年的46%升至56%，可能主要依靠合同銷售產生的現金來償還2022年的資本市場到期債務。

而從銷售回款來說，雖然正榮地產正在多地積極推行“工抵房”，降價銷售，但銷售情況仍不太理想，2022年1月，正榮地產僅實現合約銷售金額約為78.97億元，較去年同期的111.97億元縮水29.47%。

2月23日，正榮地產在其召開的投資者電話會上更是明確指出，2021年全面收緊的監管政策嚴重影響了公司的銷售和回款。2021年下半年以來，銷售幾乎每個月都在下降。雖然正榮地產采取了各種措施減少開支，推進資產處置，然而未能止住經營現金流大幅衰減的趨勢。

而當前正榮地產的股價暴跌以及負面傳聞也可能進一步影響購房者的購買意愿。

去杠桿滯后

進“三道紅線”“綠檔”難

正榮地產是閩系房企發展模式的代表之一。以往，閩系房企憑借融資能力較強，并順周期通過“高杠桿、高周轉、高溢價”實現快速擴張，但這種模式在遇到政策逆風的時候容易陷入困境。

以2020年8月28日限制房企融資的“三道紅線”出臺為標準，房企進入去杠桿新時期。“三道紅線”要求，房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%、房企的凈負債率不得大于100%、房企的“現金短債比”小于1。

在“三道紅線”出臺前，據Wind數據，正榮地產帶息債務規模增長迅速，2015年～2019年依次為254億元、370億元、421億元、465億元、587億元。

此外，從數值越高、房企加杠桿就越激進的凈負債率指標來看，2015年～2019年，正榮地產依次為362%、248%、225%、98%、98%，遠超或接近“三道紅線”中所要求的凈負債率不超100%“安全紅線”。

表1“三道紅線”發布前正榮地產債務數據

數據來源：Wind

自“三道紅線”發布以來，正榮地產2020年和2021年上半年的剔除預收賬款的資產負債率分別為76.6%和72.4%，凈負債率分別為64.7%和57.2%，現金短債比分別為2.2倍和2.19，始終踩中一條，連續維持在“黃檔”。在早前，公司管理層曾預計2022年將全面降至綠檔(全部達標)。

表2“三道紅線”發布以來正榮地產債務數據

數據來源：Wind

與此同時，作為閩系房企的正榮地產還有著“地王收割機”的稱號，熱衷高溢價拿地。比如2016年正榮地產在武漢先后拿下了兩個“地王”項目，溢價率分別為173%及442.15%。

值得一提的是，經濟學家、如是金融研究院院長管清友指出，“2020年兩個三條紅線的出臺是整個房地產行業去金融化的開始。”而這也意味著，行業大環境變化，以往的閩系房企所熱衷的“三高”模式更加難以通行，“三高”模式也從房企加速利器變成高風險代名詞。

近期，萬科董事局主席郁亮表示，“對房地產業來說，縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產占用過多金融資源，也不能允許居民因買房背負高額的債務負擔，因為這些金融資源沒有有效地支持實體經濟。去金融化是一個必然的趨勢。”對嚴重依賴于融資找錢的閩系房企來說，這無異于大大提高了企業的生存難度。在“黑鐵時代”房企去金融化的過程中，房企找錢日趨困難，這讓以往資金來源嚴重依賴外部融資的閩系房企“現出原形”，泰禾、福晟等接連出現債務違約。

而同樣保有“高杠桿、高周轉、高溢價”特征的閩系房企正榮地產，后續是步入上述房企的后塵、“現出原形”，還是平穩度過，公司后續的自身“造血”能力至關重要。即將在3月到期的美元債，則將是其需要面對的第一個挑戰。

而從目前的正榮地產的一系列操作來看，2月18日，正榮地產表示不能按照計劃于2022年3月5日贖回一筆2億美元的永續債。2月21日，又發布公告，擬對5筆將于2022年年內到期的海外票據展期一年，并向持有人進行同意征求。正榮地產似乎存在“躺平”的嫌疑。

(文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。)

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標簽： 正榮地產 一落千丈 融資銷售 來源受阻

　　 原標題：正榮地產股價一落千丈 融資、銷售兩大“變現”來源受阻