富力地產中報顯示，其仍未滿足“三道紅線”要求，降杠桿仍是其當務之急。或許和之前加速降杠桿有關，富力地產多個項目存在違規交房問題。

最新中報顯示，為滿足“三道紅線”的要求，絕大多數房企降杠桿、降檔成效明顯。但也有的房企降杠桿不夠明顯，貝殼研究院統計，截至今年上半年末，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，凈負債率為123%，現金短債比約為0.55，全部沒有達到“三道紅線”的標準。

降負債和促回款是房企改善“三道紅線”的兩大有效手段。然而在降檔的巨大壓力下，富力地產表現得有些“心急”，交房回款方面富力地產違規行為不斷。據《紅周刊》記者調查發現，其在太原、臨汾、廣州、天津等地的樓盤項目存在先交房、后驗房的違規交房行為。

富力踩全“三道紅線”

降杠桿壓力較大

8月24日，富力地產發布2021年中期業績報告。作為截至2020年末“三道紅線”全踩的差等生房企，富力地產的降杠桿成效比起業績表現更受大家關注。

截至上半年底，富力地產持有現金及現金等價物約127.6億元，和去年底的256.7億元相比，減少129.1億元;總負債約3317.8億元，比較去年底減少184億元，其中有息借款約1433.5億元，較去年底下降164億元，短期借款約519億元，遠遠超過公司的在手現金規模。

而據貝殼研究院統計，截至今年上半年底，富力地產剔除預收賬款后的資產負債率為74.9%，較去年底下降1.8個百分點;凈負債率為123%，較去年底減少約7個百分點;現金短債比為0.55，較去年底減少約0.08。不難看出，雖然半年時間過去，上述三項指標均有改善，但富力地產仍“三道紅線”全踩，歸屬“紅檔”房企行列。

中期業績會上，富力管理層表示，公司將每年達標一條“紅線”指標，“2021年一條，2022年一條，2023年一條。”富力地產董事長助理李啟明指出，公司的目標是減債為主或者紅線達標為主，希望做回公司本身的業務，包括賣樓、收款、結賬、預售，未來產生的現金流幫公司減債。

會上，富力地產董事長李思廉還表示，“希望股東給一些耐性”，因為現行環境下賣樓收錢慢，要以“安全為主”，公司未來12個月將著重就現金流、持續減債兩方面去精細化管理。

在富力地產半年報發布后，標普隨即出具研究報告，報告表示，富力地產的資本結構仍偏向于短期資本，且改善速度將較為平緩。此外，富力地產的流動性狀況距離評級下調閾值的緩沖區依舊很窄，該公司能否將流動性改善到與較高評級同行一致的水平，仍取決于現金生成的可持續性。

而花旗也在報告中指出，富力地產明年的首要任務是再融資和減少負債，預期集團今年的利潤將會持平。

降價銷售 增收不增利

今年上半年，富力地產回款加速明顯，實現營業收入394.9億元，同比增長18%。營收的增長得益于交付面積的增加。作為貢獻公司營收超9成的物業發展業務，今年上半年交付物業面積409.8萬平方米，同比增長22%;對應貢獻營收359.46億元，同比增長17%。

半年報顯示，海南營收42.82億元，主要來自海南富力首府;太原營收41.52億元，其中僅太原富力金禧城這一單一項目就貢獻營收25.54億元，占總營收的7%;而重慶也貢獻營收19.35億元。作為富力地產營收貢獻的主要陣地，海南、太原、重慶三城市貢獻了公司今年上半年總營收的29%。

不過，交付面積和營業收入的快速增長并沒能換來公司凈利潤的同步提升。今年上半年，富力地產實現凈利潤30.8億元，較去年同期的37.92億元，同比下滑18.78%。

而之所以凈利潤明顯下滑，一部分原因在于，期內富力地產采取了降低價格以刺激銷售、去庫存的營銷策略，總平均售價從去年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，降幅達4%。

業績發布會上，李思廉表示，“所有的公司都在拼命地提高現金流。富力自然也不例外，甚至不惜忍痛犧牲一部分利潤。”“三道紅線”令房企有息負債增長受限。在此大背景下，房企紛紛加速降杠桿，以求滿足“安全線”要求。而剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比都遠超紅線標準的富力地產降負債壓力不小，這也倒逼富力地產不得不采取薄利多銷的促銷方式，來加快銷售去化和現金回流。

《紅周刊》記者梳理發現，在2021年上半年貢獻了富力地產7%營收的太原富力金禧城降價明顯。富力地產官網顯示，金禧城于2017年11月開盤，目前“暫無報價”，但仍然在售。不過根據安居客數據，當前金禧城僅售6800元/平方米，這一售價相較其在2020年末的價格12300元/平方米，接近“腰斬”。

或許也是受“腰斬”式降價的影響，太原雖營收貢獻較大，但其在盈利能力方面卻拖后腿嚴重。今年上半年富力地產毛利率從去年同期的33.5%降至22.3%，下滑11.2個百分點。而根據半年報，太原毛利率僅為21%，不光遠遠低于其他營業額排名靠前的城市——海南的毛利率水平35%、重慶的40%、北京的51%，還低于富力地產今年上半年的整體毛利率水平。

貢獻7%營收的太原金禧城

疑存違規交房、質量問題

金禧城在富力地產上半年的業績表現中扮演著較為重要的作用，然而《紅周刊》記者調查發現，金禧城疑似存在延期交房、違規交房等諸多問題。

今年3月，有金禧城C3號樓業主在人民網旗下的互聯網官民互動平臺領導留言板表示，金禧城C3應在2020年12月31日交房，現在已延期60多天。期間(富力)只發了一封短信給業主，說要延期交房，但并未說明具體交房期限。

至6月，該樓盤業主反映，富力在收房問題上存在違規和欺騙業主行為。其指出，“5月31日富力在其金禧城售樓部現場出示的《房屋建筑工程竣工驗收報備表》中，最后一頁為空白，無住建部有關部門簽字蓋章。”

金禧城C3號樓業主之所以如此關注新房是否達到交房標準，或許和此前的一場大火有關。據媒體報道，2020年5月11日，太原富力金禧城C區一在建的地下車庫發生火災，火災過火面積約1000多平方米。

8月，太原市委社情民意辦公室回復表示，金禧城C3號樓已取得《建設工程竣工驗收備案表》，并轉太原市住建局建議，即業主可與開發商協商或司法解決相關糾紛。對于金禧城C3號樓失火部位，太原市委社情民意辦公室也指出，早在5月31日在太原市行政審批服務管理局申請辦理了竣工驗收備案手續。這些回復表明，金禧城C3號樓在5月31日取得了《建設工程竣工驗收備案表》，但為何業主看到的備案材料卻沒有當地住建部門的簽字蓋章?這仍需富力地產做出解釋。

另據《紅周刊》記者梳理發現，此前金禧城就存在疑似違規交房行為。金禧城1期于2019年12月30日交房的部分戶型中，有業主反映，富力地產“在沒有做好交房準備的前提下，先付款后驗房”，業主發現的問題包括門板門套多處劃痕、電視墻開裂、廚房墻面瓷磚開裂、紗窗破損、地板空鼓破損等諸多問題。

彼時，太原市委社情民意辦公室也回復業主表示，太原市住建局已約談項目負責人，要求建設單位立即進行逐戶排查并按合同約定逐一整改問題，并向業主做好相關解釋工作。

金禧城的違約交房行為并非個例。《紅周刊》記者發現，富力地產在多個城市的地產項目都存在上述違規行為。

今年2月有業主表示，臨汾富力灣開發商在沒有提供任何證明房屋檢驗合格的證書的情況下，要求業主交錢收房然后再驗房，而且交房需先交物業費、取暖費等相關費用。據該業主反映，臨汾富力灣開發商原本承諾的精裝房，存在墻皮脫落、柜門破損、門口地腳線脫落等諸多質量問題。

富力地產還曾因先交房后驗房收到《警示函》。4月16日，廣州市政府新聞辦發文表示，“廣州市住建部門近期在全市范圍內開展房地產市場專項檢查行動，針對富力天寓樓盤存在先交房再驗房”等問題，“約談企業相關負責人并發出《警示函》，糾正企業不規范行為。”

不過，在遭“點名”之后，富力地產先交房后驗房的違規行為似未中斷。8月初，一位天津業主在互聯網平臺(微博)曬出多張交房現場圖，并表示，“富力又一城怕延期賠償，不達到交房條件就讓交房……而且必須先交錢才讓驗房，這是什么條款?”

對于富力地產來說，在加速交房回款來改善現金流、償還債務的同時，還需注意保障業主的相應權益。

　　 原標題：富力地產邁不過“三道紅線” 降杠桿仍是其當務之急