二手房市場回溫

發布時間：2023-03-07 08:21:05

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來源:丁祖昱評樓市

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2023年2月多城二手房成交激增。

(相關資料圖)

北京、上海等城市剛需房帶看量顯著上升，已超過1月和12月；成都2月二手房成交同、環比分別上升146.08%和79.72%，排重點關注城市前列；青島、杭州、深圳、廈門等城市同、環比也出現較大漲幅。

2023年至今，受前期剛需需求擠壓釋放、部分城市政策利好以及部分優質剛需房以較低價格掛牌入市影響，整體二手房市場已經出現回暖。

從目前來看，部分城市二手房市場成交短期已好于新房市場，后續有望反哺新房市場，刺激新房市場剛需和改善項目銷售回暖。

CRIC數據顯示，2023年2月16個重點城市二手房成交體量約652萬平方米，同、環比分別上升122%和54%；前2月累計成交超1000萬平方米，累計同比上漲41%。

其中，成都、青島、杭州、深圳、廈門等城市同、環比出現較大漲幅。

2023年2月，最火熱的當屬成都二手房市場。2月，成都二手房成交194.23萬平方米，同、環比分別上升146.08%和79.72%。不僅為16個重點關注城市中最高，也是成都2018年至今月度最高值。

克而瑞四川區域負責人表示，成都二手房如此火熱的原因，主要歸于三點：

首先是成都市場節后供銷關系的不平衡。2022年底疫情全面解綁，積壓了三年的大量大西部購房者涌入成都市場，在需求被釋放的同時，2023年新房市場1-2月的供應量僅為73.21萬平方米和62.70萬平方米，而成都疫情未解綁前月度平均新房去化在120萬平方米以上，這就造成了供不應求的局面，部分購房者自然轉入二手房市場。

其次，新房市場無論是面積段還是總價段都以改善為主。對于首置剛需購房者來說，主城區仍有大量總價200萬/套以下的二手房房源，因此大量剛需客戶扎堆轉入二手房市場。

最后一個原因是信貸關系。過去很長一段時間，成都二手房，尤其是建造時間較久的老房源，銀行按揭比例和利率都非常高，成都曾經是全國市場利率最高的城市之一，二套房房貸利率甚至高于6%，但現在無論按揭比例和利率都出現了下調，這對二手房的觸動非常大。

對比2023年2月部分二手房成交熱點城市的新房數據來看，部分城市二手房市場成交短期好于新房市場。

如北京，2023年2月二手房成交132.49萬平方米，同環比分別上升78.31%和74.80%，與此同時，2023年2月北京一手住宅成交43.36萬平方米，同環比分別上升52.38%和8.16%，二手房無論成交面積還是同環比漲幅都更高。

但從成交均價來看，雖然北京2月二手房成交面積出現了明顯上升，但成交均價變化不大，為30264元/平方米，環比上升0.84%，同比下降2.32%。

由此可見，雖然北京二手房成交量出現了上升，但價格仍在相對低位。

上海市場也是如此，2023年2月，上海二手房成交19126套，同比上漲50.56%，環比上漲137%。但整體市場仍在以價換量。

某品牌中介告訴我們，2月正逢上海2022年八批次尾盤和2023年一批次認籌“交接”期，有不少業主近期掛牌是為了置換“打新”，由于要趕新房供應周期，因此部分業主價格是可以商量的：“大概有5%-10%的議價空間，大家還是相對理性的。”

需要注意的是，上海2023年接下來仍有大量新房供應量入市，屆時市場競爭勢必將變得更加激烈，二手房支撐力或將不足，目前的熱度是否延續，還需要觀察。

從目前二手房市場的回暖來看，主要為以下原因：

第一，前期積壓剛需購房需求集中回流入市。二手房與新房最大的區別在于每一套房子的情況都各不相同，需要持續帶看和實地對比，隨著疫情的全面放開，中介門店到訪客戶量激增，原本壓抑的需求被極大程度釋放，從而推動了短期市場的升溫。

第二，部分城市實行“帶押過戶”后置換改善需求釋放，2022年底多個城市落地執行二手房“帶押過戶”，北京試行“連環單”業務并行辦理。政策利好之下，不僅縮短了二手房交易周期，也降低了二手房置換成本，極大程度激活了二手房市場。