陳濤告訴《紅周刊》，以前房企剛拿地，在還沒有進行較大投入時，就可以收回回款挪作他用，但現在嚴格執行預售資金監管政策后，樓盤結構封頂才能拿到預售資金的50%，竣工備案再收回20%……以現在樓盤常見的30層層高為例，從開始施工到結構封頂可能要等半年到一年時間，資金放在預售監管資金中出不來，這無形中使房企的資金周轉周期被大大拉長。

雖然各地的預售資金監管政策不大相同，但本質大同小異。陳濤以杭州為例，杭州普遍按照建設資金的130%進行監管。也就是說，一個10億元的項目，建造成本如果是5億，則需要放6.5億元進監管賬戶，用于支付該樓盤項目的各類工程款。但實際上，即便10億元的項目全部清盤，也只能收回30%、40%的首付款，即三四億元。“收到的首付款未必能夠支付工程款，更不用說監管資金了。”

這也就解釋了，為什么以前預售監管資金能拿出來的情況下，可以理解為這是公司的錢。但對于現在的房企來說，雖然賬面資金超百億，但并不代表房企真的有錢，這其中還包含了業主的預售資金，而并非實際的公司現金。

“除了受監管資金的影響外，房企貨幣資金使用受限、無法動用，還可能和專用于某種目的的專項資金、擺賬資金等相關。”中房商學院副院長鄧明政向《紅周刊》記者如是說。

此外，嚴躍進還表示，在手資金超百億還不了十幾億債券的矛盾現狀，也說明衡量現金流或償債能力方面比較復雜。“如何客觀衡量企業的資金狀況，不能簡單以多少銷售業績或現金流的規模去確定，要充分考慮債務的規模和企業未來項目待投入的資金。”

而從改善的角度看，嚴躍進指出，類似現金短債比是相對好操作的指標，企業可通過出售資產等比較容易改善此類指標。但是反過來也說明此類指標去衡量企業的經營狀況略有不足。從后續企業發展來看，對于此前持續拿地而近期突然動作很小、月度銷售數據持續且明顯下跌、融資頻率增大且利率明顯高于行業平均水平的企業，都需要關注的。加之償債高峰期的到來，要警惕出現新的爆雷案例。

銷售回款成破局關鍵

銀行放款延后拖長回款周期

作為行業內部人士的陳濤告訴《紅周刊》記者：“目前，房企償債的大部分資金主要依靠銷售回款。”

因為在金融政策收緊的大背景下，很多公司的回款現金流一旦出現問題，就會變相成為債務問題。不難看出，回款是房企維持現金流安全的關鍵一環。一般來說，房企的回款速度主要受到兩大因素影響：一是，網簽政策與銀行貸款審核速度;二是，房企的銷售去化速度。

不過《紅周刊》調查發現，當下無論是銀行的放款周期還是房企的去化成效，時間周期都在拉長。

10月15日，某房地產上市公司上海和周邊城市的營銷負責人李強(化名)告訴《紅周刊》記者，現在銀行基本上都不審核放款了，大多推到明年去放。而局部還有額度在放款的，也都是(房企)拿錢去換，以千分之三到千分之五的對價來交換貸款額度。“比如，如果房企想要換取一個億的貸款額度放款，可能需要支付30萬～50萬元不等的費用。”

不過，近期房貸利率似乎有松綁信號。10月20日，貝殼研究院研報指出，10月份20個城市房貸利率出現下調，從下調城市名單來看除廣深之外，主要還是洛陽、中山、襄陽等三四線城市。此外，據樂居等媒體報道，廣州、佛山等地銀行額度有放松跡象，有銀行稱最快一周即可放貸。

對此，李強表示，其所管轄的長三角區域并沒有出現貸款松動。他推測，上述現象可能是有些用力過度的地區在修正政策，但應該不是大面積的寬松。利率下調對樓市的影響，他們暫時沒有直觀感受到。利率開始松動是好事，但傳導到銷售端還需要3～6個月時間。

銷售額下滑 “金九銀十”不再

房企后續發債融資或呈現冰火兩重天

李強的實際直觀的感受更多源于信貸的收緊，以及其所在長三角區域的樓市降溫，他告訴《紅周刊》記者：“一線城市比如上海受影響相對較小，不過即便如此，和上半年較熱的樓市氛圍相比，今年下半年上海大約減少了20%～30%的客戶量。而二線城市蘇州、南京、南通的表現更加疲軟。”

據他介紹，目前蘇州的一些項目在以價換量，基本上龍頭房企都在打折，折扣力度在8.5折左右。像某TOP20房企，由于內部資金壓力較大，其位于蘇州的樓盤已經打到7折，堪稱“血腥”。各房企為了促銷還推出了送車位、送物業費等優惠活動。

“南通的樓市環境較蘇州更為嚴峻。基本上全線都在打折，6.5折、7折、8.5折比比皆是。而從上個月開始，平湖、海寧等地樓市和天氣一樣，一夜之間就冷下來了，一個客戶都找不到。”

李強很慶幸其管轄范圍主要在上海。“受益于上半年上海樓市較熱，推盤時機把握較好，(推盤)主要集中在上半年，我今年基本上沒有太大壓力。”不過分管其他區域公司的同事似乎并沒有這么好的運氣，他指出，“集團會議上明顯能感受到其他區域壓力很大，南京公司、廣州公司、武漢公司都是一片哀鳴。”

李強所在公司的情況并非個例。最直觀的感受就是，以往各房企發力沖刺的“金九銀十”不復存在。《紅周刊》記者對2020年銷售額排名前20的房企進行統計，發現除中國恒大、綠地控股未披露2021年9月單月銷售情況外，其他18家規模房企的9月銷售情況均出現明顯“跳水”，且降幅多在30%左右，如保利發展9月合同銷售額360.2億元，同比下滑28.42%。更有甚者如中海地產等少數房企單月銷售跌幅跌破40%。9月，中海地產實現合同銷售額203.7億元，同比下滑41.22%。

在數據中，《紅周刊》也發現有規模房企銷售額逆勢而上，如綠城中國實現逆襲，9月實現合同銷售額370億元，同比增長41.22億元。值得一提的是，綠城中國前9月的銷售完成情況也遠遠優于多數房企的年度完成情況，即70%左右。公告指出，今年前9月，綠城中國累計取得合同銷售金額約2621億元，同比增長63%。

記者從業內人士處了解到，上述房企的逆勢增長可能受到兩方面因素影響：一方面，不同于其他大多數房企，該房企還布局有代建業務，該業務貢獻了一定量的銷售額;另一方面，銷售額的明顯反彈，也和該公司的推盤量有關。一般來說，房企加快推盤、加速銷售，比較容易對業績有拉升作用。就綠城來說，這兩年在做大規模、明顯發力。

嚴躍進告訴《紅周刊》記者，從房企本身來說，近期需要繼續加快項目的銷售，以改善現金流狀況。而對于各類發債工作來看，房企之間的差異明顯會放大。四季度銷售業績改善明顯的房企，后續發債等方面的機會將增多。而業績改善不明顯的房企，則會顯得比較被動。

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　　 原標題：禹洲集團去化不理想 明年初票據或存兌付危機